2025년 6월, 이재명 대통령이 제21대 대통령으로 공식 취임하면서 부동산 시장의 분위기가 크게 요동치고 있습니다. 새 정부 출범 이후 부동산 정책의 방향에 대한 기대와 우려가 교차하는 가운데, 서울 및 수도권의 집값 상승세가 심상치 않다는 분석이 이어지고 있습니다. 이번 글에서는 최근 서울 아파트 시세 흐름부터 수도권 주요 지역의 가격 변동, 그리고 새 정부의 주요 부동산 정책 기조까지 총정리해보겠습니다.
서울 집값, 다시 뛴다…강남3구·한강벨트 신고가 행진
2025년 5월 4주차 기준 한국부동산원 발표에 따르면 서울 아파트 가격은 전주 대비 +0.16% 상승하며 상승폭을 키웠습니다. 특히 강남3구(강남·서초·송파)를 중심으로 한 강세가 눈에 띕니다.
주요 지역별 상승률은 다음과 같습니다:
· 강남구: +0.39%
· 서초구: +0.32%
· 송파구: +0.37%
· 성동구, 마포구, 용산구 등 강북 한강변 지역도 강세
이 같은 현상은 대출 규제와 금리 변동성에도 불구하고 '똘똘한 한 채' 수요가 집중되며 나타난 것으로 분석됩니다.
이재명 정부의 부동산 정책 기조: “세금보다 공급”
이재명 대통령은 후보 시절부터 "세금으로 집값을 잡지 않겠다", "공급으로 해법을 찾겠다"고 밝혔습니다. 특히 '기본주택'과 같은 공공임대 공급 확대와 민간 재건축·재개발 활성화를 통해 시장 공급을 늘리겠다는 의지를 보였습니다.
하지만 현장의 반응은 신중합니다. 단기적으로 공급이 물리적으로 제한되고, 이미 재건축 규제 완화 기대감으로 집값이 선반영된 상황에서 실효성 있는 공급 대책이 얼마나 빠르게 나올 수 있을지 의문이 제기되고 있습니다.
금리 인하에도 대출 금리 상승…시장 혼란 가중
2025년 5월, 한국은행은 기준금리를 0.25%p 인하했지만 시중은행의 대출 금리는 오히려 상승했습니다. 이는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 강화와 대출 수요 급증이 맞물려 나타난 현상입니다.
DSR 3단계가 7월부터 본격 시행되면서 '막차 심리'로 인해 6월 서울과 수도권 아파트 거래량이 다시 한 번 급증할 것으로 보입니다.
수도권 집값도 '핵심지 위주' 상승…비수도권은 관망세
서울뿐만 아니라 수도권 일부 지역에서도 집값 상승세가 포착되고 있습니다. 특히 과천, 분당, 용인 수지, 판교 등 강남 접근성이 우수한 지역의 아파트 가격이 눈에 띄게 오르고 있습니다.
예: 판교 백현마을 2단지 전용 84㎡는 2025년 초 19억 원대 → 5월 기준 21.95억 원 거래
하지만 동탄, 김포, 평택 등 외곽 지역은 여전히 조정장세를 보이고 있으며, 상승세가 전체로 퍼지지는 않은 상태입니다.
경매 시장 과열…압구정·마포서 낙찰가율 130% 돌파
서울 경매 시장에서는 감정가보다 훨씬 높은 가격에 낙찰되는 사례가 속출하고 있습니다. 대표적인 예는 다음과 같습니다:
· 압구정 현대 아파트 전용 197㎡: 감정가 72억 → 낙찰가 93.7억 (낙찰가율 130%)
· 마포 자이2차: 감정가 16억 → 입찰자 55명 몰림
이는 투자자들이 "지금이 아니면 못 산다"는 심리로 치열하게 경쟁하고 있음을 보여줍니다.
재건축 수주전 과열…압구정·용산서 ‘건설사 혈투’
한강벨트 핵심 지역에서는 대형 건설사 간 재건축 수주전이 뜨겁게 전개되고 있습니다.
· 압구정 2구역: 현대건설 vs 삼성물산의 프리미엄 브랜드 경쟁
· 용산 정비창: 포스코건설 vs HDC현대산업개발 간 파격 조건 제시
일부 건설사는 "분양 수익금에서 기성금 지급"이라는 전례 없는 조건까지 제시하며 입찰에 총력을 기울이고 있습니다. 강남과 한강변에 브랜드 아파트 깃발을 꽂으려는 경쟁은 앞으로도 치열하게 지속될 것으로 보입니다.
외국인 부동산 매입 증가…서울시 규제 나서나?
서울시 자료에 따르면 외국인 소유 주택은 약 10만 호이며, 이 중 약 56%가 중국인 소유로 파악되고 있습니다. 이에 따라 서울시는 실태 조사를 통한 대책 마련에 착수했습니다.
그러나 외국인 보유 주택 비율은 전국 기준 0.52%로, 전체 시장에 미치는 영향은 제한적이라는 분석도 나옵니다. 보다 중요한 쟁점은 내국인과 외국인 간의 대출 규제·세제 규정의 역차별 문제입니다.
결론: 2025년 하반기, 시장의 향방은?
이재명 정부는 공급 중심의 정책 기조를 유지하며 규제보다는 유연한 접근을 예고하고 있습니다. 하지만 공급 확대에는 시차가 존재하고, DSR·금리 등의 금융 요인이 혼재하면서 시장은 여전히 불안정한 흐름을 보이고 있습니다.
하반기 부동산 시장은 다음과 같은 키워드에 주목해야 합니다:
· DSR 3단계 시행 전 막차 수요
· 금리 추가 인하 가능성
· 재건축 규제 완화 속도
· 외국인 보유 규제 방향
· 서울 vs 비수도권 간 양극화
지금은 무리한 판단보다는 지역별, 시기별로 신중하게 접근하는 전략이 필요한 시점입니다.